Договор найма квартиры: руководство

Договор найма (umowa najmu) квартиры может иметь одну из трёх форм: обычную, окказиональную или институциональную. От выбора зависят максимальный залог, документы у нотариуса и то, насколько легко прекратить найм. Ниже мы собрали главные правила из Закона о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów) — залог при аренде, договор окказионального найма, институциональный найм и регистрацию — вместе с примером расходов из Вилянува. Актуальность правовых норм мы регулярно проверяем; в нестандартной ситуации договор стоит показать юристу.

Три вида найма: обычный, окказиональный, институциональный

Обычный найм — форма по умолчанию. Он даёт арендатору (najemca) самую сильную защиту: наймодатель (wynajmujący) может расторгнуть договор только по основаниям, перечисленным в законе, письменно и с указанием причины.

Договор окказионального найма (najem okazjonalny) (ст. 19a–19e) доступен только частным собственникам. Арендатор прилагает к нему нотариальное заявление о добровольном подчинении принудительному исполнению и освобождении жилья, указывает другое жильё, куда переедет, если дело дойдёт до принудительного исполнения, а также согласие собственника этого жилья. Взамен лимит залога снижается с 12- до 6-кратной арендной платы, а наймодатель обязан уведомить о договоре налоговую (urząd skarbowy) в течение 14 дней.

Институциональный найм (najem instytucjonalny) (ст. 19f–19s) предназначен для тех, кто сдаёт жильё профессионально. Залог здесь тоже не может превышать 6-кратную арендную плату — трёхкратный лимит, который упоминается в старых комментариях, действовал до поправок августа 2018 г. Арендатор подаёт нотариальное заявление о добровольном подчинении принудительному исполнению, но не указывает запасное жильё, а наймодатель не уведомляет налоговую о договоре.

Залог при аренде: лимиты, возврат, удержания

• Лимит. 12 × месячная арендная плата при обычном найме, 6 × — при окказиональном и институциональном.
• Назначение. Залог (kaucja) обеспечивает требования наймодателя по найму, существующие на день освобождения квартиры.
• Возврат. В течение месяца после освобождения квартиры, за вычетом этих требований.
• Что можно удержать. Задолженность по арендной плате и платежам, а также стоимость ремонта повреждений, за которые отвечает арендатор. За износ, возникший в результате нормального использования, арендатор не отвечает (ст. 675 § 1 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny)), поэтому он не должен покрываться из залога.

Спор о залоге почти всегда сводится к вопросу, в каком состоянии квартира была в начале. Поэтому так важен акт приёма-передачи, о котором ниже.

Как эти лимиты выглядят на практике, проще всего показать на конкретном объявлении: апартаментах 97 м² на улице Сармацка (ul. Sarmacka), 20a в Мястечке Вилянув (Miasteczko Wilanów).

Актуальное предложениеЭксклюзив

ul. Sarmacka 20a · Miasteczko Wilanów

Апартаменты 97 m², 3 комнаты, гараж

8 000 zł/ месяц

+ эксплуатационный сбор 1 400 zł · залог 10 000 zł

• Площадь97 m²
• Комнаты3
• Этаж (польск. счёт)1/3
• Гаражда
• Кондиционерда
• Балконда

Итого в месяц9 400 zł≈ 82 zł за м²

Смотреть объявление на Otodom Паспорт квартиры →

Параметры приводим по объявлению на Otodom; показ и детали договора согласовываются с агентством, которое ведёт предложение.

Пример из Вилянува: расходы на старте аренды

Залог составляет 1,25 месячной арендной платы — и даже если считать от общей суммы 9 400 zł, это немногим больше одного месячного платежа. Так что в любом варианте он намного ниже законодательных лимитов. К первому платежу нужно добавить комиссию агентства, размер которой в объявлении не указан. Вид договора и то, что входит в эксплуатационный сбор, тоже стоит уточнить у агентства. Как этот бюджет выглядит на фоне района, мы показываем на странице цены аренды, а полное описание квартиры — на странице предложения.

Что должно быть в договоре найма

Хороший договор отвечает на все вопросы, которые могут возникнуть во время найма:

• стороны договора и документы, удостоверяющие личность, а со стороны наймодателя — правовое основание владения квартирой,
• описание квартиры с адресом, площадью, парковочным местом и кладовкой,
• размер арендной платы, срок и способ оплаты, а также правила её изменения,
• перечень платежей, не зависящих от собственника, и порядок расчётов по ним,
• размер залога и условия его возврата,
• срок найма и правила расторжения,
• правила в отношении животных, субаренды и регистрации,
• акт приёма-передачи как приложение, а при окказиональном найме — нотариальное заявление, указание запасного жилья и согласие его собственника.

Арендная плата и платежи, не зависящие от собственника

Закон разделяет арендную плату (czynsz) и платежи, не зависящие от собственника (opłaty niezależne od właściciela), — за электроэнергию, газ, воду, а также водоотведение и вывоз мусора. В объявлениях встречается и «эксплуатационный сбор (czynsz administracyjny)»: это платежи в пользу товарищества собственников (wspólnota) или управляющего домом, которые при найме обычно берёт на себя арендатор. В договоре стоит прямо перечислить, какие статьи входят в арендную плату, какие рассчитываются по счётчикам и кто платит за интернет.

Акт приёма-передачи

Закон (ст. 6c) предусматривает акт о техническом состоянии и степени износа инженерных систем и оборудования, который составляется до передачи квартиры арендатору, — именно он служит основой для расчётов при возврате квартиры, в том числе залога. В акте (protokół zdawczo-odbiorczy) должны быть показания счётчиков, перечень оборудования с описанием состояния, количество ключей и пультов, а также фотографии повреждений, даже мелких. В меблированной квартире список бывает длинным — в примере с Сармацкой в него входят, в частности, посудомоечная машина, холодильник, стиральная машина, плита, духовка, телевизор и кондиционер.

Регистрация и PESEL для иностранцев

Временная регистрация по месту пребывания (meldunek) обязательна и для арендаторов из-за рубежа. У граждан ЕС, государств ЕАСТ (EFTA) и Швейцарии на это есть время до 30-го дня пребывания, у остальных иностранцев — до 4-го дня, причём обязанность не распространяется на пребывание, не превышающее 30 дней.

Номер PESEL не является условием действительности договора найма — личность иностранца подтверждает паспорт или вид на жительство (karta pobytu). Номер PESEL присваивается при регистрации или по заявлению, а договор найма может служить подтверждением адреса. Практическую сторону аренды для иностранцев мы описываем в руководстве Вилянув для экспатов.

Нотариус и налог с найма

Нотариус. Максимальный тариф за нотариальное заявление о добровольном подчинении принудительному исполнению при окказиональном найме — 1/10 минимальной зарплаты. При нынешней минимальной зарплате 4 806 zł брутто это 480,60 zł нетто, то есть около 591 zł с НДС (VAT).

Налог наймодателя. Доходы от частной сдачи жилья облагаются единым налогом с зарегистрированных доходов (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych): 8,5% до 100 000 zł дохода в год и 12,5% с суммы сверх этого. У супругов, которые отчитываются по найму совместно, порог 200 000 zł. Подробнее о том, как выглядит сдача жилья в Вилянуве со стороны собственника, мы пишем на странице для собственников.

Перед подписанием: чек-лист

• Проверьте, является ли наймодатель собственником квартиры или у него есть доверенность.
• Определите вид договора: обычный, окказиональный или институциональный.
• Сравните залог с лимитом (12 × или 6 × арендная плата) и зафиксируйте срок его возврата.
• Перечислите, что входит в арендную плату, а что — в платежи, не зависящие от собственника, и в эксплуатационный сбор.
• Составьте акт: счётчики, оборудование, ключи, фотографии.
• При окказиональном найме подготовьте нотариальное заявление, адрес запасного жилья и согласие его собственника.
• Письменно согласуйте регистрацию, животных и субаренду.
• Спросите о размере комиссии агентства, прежде чем договариваться о показе.
• Сравните предложение с другими объявлениями — как искать в Вилянуве на OLX и Otodom.

Если хотите пройти этот список на конкретном примере, начните с объявления из Мястечка Вилянув: залог 10 000 zł, арендная плата 8 000 zł плюс 1 400 zł платежей, гараж включён в цену.

Проверить условия аренды апартаментов на улице Сармацка