Договір найму квартири: порадник

Договір найму квартири (umowa najmu) може мати одну з трьох форм: звичайну, оказіональну або інституційну. Від вибору залежать максимальна застава, документи в нотаріуса і те, наскільки легко завершити найм. Нижче ми зібрали найважливіші правила Закону про захист прав наймачів (ustawa o ochronie praw lokatorów) — заставу (kaucja) під час оренди, договір оказіонального найму (najem okazjonalny), інституційний найм (najem instytucjonalny) і реєстрацію за місцем перебування (meldunek) — разом із прикладом витрат у Вілянуві (Wilanów). Правовий стан регулярно перевіряємо; у нетиповій ситуації варто проконсультуватися щодо договору з юристом.

Три види найму: звичайний, оказіональний, інституційний

Звичайний найм — форма за замовчуванням. Він дає наймачеві найсильніший захист: орендодавець може розірвати договір лише з підстав, перелічених у законі, письмово і з зазначенням причини.

Договір оказіонального найму (ст. 19a–19e) доступний лише приватним власникам. Наймач додає до нього нотаріальну заяву про добровільне підпорядкування примусовому виконанню та звільнення житла, вказує інше житло, куди переїде, якщо дійде до примусового виконання, а також згоду власника цього житла. Натомість ліміт застави знижується з 12- до 6-кратного розміру орендної плати, а орендодавець має повідомити про договір податкову (urząd skarbowy) протягом 14 днів.

Інституційний найм (ст. 19f–19s) призначений для суб’єктів, які професійно здають житло в найм. Застава також не може перевищувати 6-кратного розміру орендної плати — трикратний розмір, який наводять у старіших коментарях, діяв до змін закону із серпня 2018 р. Наймач подає нотаріальну заяву про добровільне підпорядкування примусовому виконанню, але не вказує замінного житла, а орендодавець не повідомляє про договір податкову.

Застава під час оренди: ліміти, повернення, утримання

• Ліміт. 12 × місячна орендна плата за звичайного найму, 6 × — за оказіонального та інституційного.
• Мета. Застава забезпечує належні орендодавцю суми, пов’язані з наймом, наявні на день звільнення житла.
• Повернення. Протягом місяця після звільнення житла, за вирахуванням цих сум.
• Що можна утримати. Заборгованість з орендної плати та платежів, а також вартість ремонту пошкоджень, за які відповідає наймач. За знос, що є наслідком належного користування, наймач не відповідає (ст. 675 § 1 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny)), тож він не має покриватися із застави.

Суперечка про заставу майже завжди зводиться до питання, в якому стані квартира була на початку. Тому такий важливий акт приймання-передачі, про який ідеться нижче.

Як ці ліміти виглядають на практиці, найпростіше показати на конкретному оголошенні: апартаментах 97 м² на вулиці Сармацькій (ul. Sarmacka), 20a в Мястечку Вілянув (Miasteczko Wilanów).

Актуальна пропозиціяЕксклюзив

ul. Sarmacka 20a · Miasteczko Wilanów

Апартаменти 97 m², 3 кімнати, гараж

8 000 zł/ місяць

+ експлуатаційний внесок 1 400 zł · застава 10 000 zł

• Площа97 m²
• Кімнати3
• Поверх (польськ. рахунок)1/3
• Гаражтак
• Кондиціонертак
• Балконтак

Разом на місяць9 400 zł≈ 82 zł за м²

Переглянути оголошення на Otodom Паспорт квартири →

Параметри наводимо за оголошенням на Otodom; показ і деталі договору узгоджують з агентством, яке веде пропозицію.

Приклад із Вілянува: витрати на старті найму

Застава становить 1,25 місячної орендної плати — і навіть якщо рахувати від загальної суми 9 400 zł, це трохи більше за один місячний платіж. Тож за будь-якого варіанта вона значно нижча за законодавчі ліміти. До першого платежу треба додати комісію агентства, розмір якої в оголошенні не вказано. Вид договору і те, що охоплює експлуатаційний внесок, також варто уточнити в агентстві. Як цей бюджет виглядає на тлі дільниці, показуємо на сторінці ціни на оренду, а повний опис квартири — на сторінці пропозиції.

Що має містити договір найму

Добрий договір відповідає на всі запитання, які можуть виникнути під час найму:

• сторони договору та документи, що посвідчують особу, а з боку орендодавця — правова підстава володіння житлом,
• опис житла з адресою, площею, паркомісцем і коморою,
• розмір орендної плати, строк і спосіб оплати, а також правила її зміни,
• перелік платежів, що не залежать від власника, і спосіб розрахунку за них,
• розмір застави та умови її повернення,
• строк найму та правила розірвання,
• правила щодо домашніх тварин, піднайму і реєстрації за місцем перебування,
• акт приймання-передачі як додаток, а при оказіональному наймі — нотаріальна заява, зазначення замінного житла і згода його власника.

Орендна плата і платежі, що не залежать від власника

Закон розмежовує орендну плату (czynsz) і платежі, що не залежать від власника, — за електроенергію, газ, воду, а також водовідведення та вивезення відходів. В оголошеннях трапляється також «czynsz administracyjny», тобто експлуатаційний внесок: це платежі на користь об’єднання власників (wspólnota) або керуючої компанії будинку, які під час оренди зазвичай бере на себе наймач. У договорі варто прямо виписати, які статті входять до орендної плати, які розраховуються за лічильниками і хто платить за інтернет.

Акт приймання-передачі

Закон (ст. 6c) передбачає акт про технічний стан і ступінь зносу інженерних мереж та обладнання, який складають перед передачею житла наймачеві, — саме він є підставою для розрахунків під час повернення житла, зокрема й застави. Акт приймання-передачі (protokół zdawczo-odbiorczy) має містити показники лічильників, перелік обладнання з описом стану, кількість ключів і пультів, а також фото пошкоджень, навіть дрібних. Для мебльованої квартири перелік буває довгим — у прикладі із Сармацької він охоплює, зокрема, посудомийну машину, холодильник, пральну машину, плиту, духовку, телевізор і кондиціонер.

Реєстрація та PESEL для іноземців

Реєстрація за місцем тимчасового перебування обов’язкова й для наймачів з-за кордону. Громадяни ЄС, держав ЄАВТ (EFTA) і Швейцарії мають на це час до 30-го дня перебування, інші іноземці — до 4-го дня, причому обов’язок не стосується перебування, яке не перевищує 30 днів.

Номер PESEL не є умовою дійсності договору найму — особу іноземця посвідчує паспорт або посвідка на проживання (karta pobytu). PESEL присвоюють під час реєстрації або за заявою, а договір найму може слугувати підтвердженням адреси. Практичний бік оренди для іноземців описуємо в путівнику Вілянув для експатів.

Нотаріус і податок з найму

Нотаріус. Максимальна такса за нотаріальну заяву про добровільне підпорядкування примусовому виконанню при оказіональному наймі становить 1/10 мінімальної заробітної плати. За чинної мінімальної зарплати 4 806 zł брутто це 480,60 zł нетто, тобто бл. 591 zł з ПДВ.

Податок орендодавця. Доходи від приватного найму оподатковуються єдиним податком із зареєстрованих доходів (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych): 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% із перевищення. Для подружжя, яке звітує про найм спільно, поріг становить 200 000 zł. Більше про те, як виглядає оренда з боку власника у Вілянуві, пишемо на сторінці для власників.

Перед підписанням: чеклист

• Перевірте, чи орендодавець є власником житла або має довіреність.
• Визначте вид договору: звичайний, оказіональний чи інституційний.
• Порівняйте заставу з лімітом (12 × або 6 × орендна плата) і запишіть строк її повернення.
• Випишіть, що охоплює орендна плата, а що — незалежні платежі та експлуатаційний внесок.
• Складіть акт: лічильники, обладнання, ключі, фото.
• Для оказіонального найму підготуйте нотаріальну заяву, адресу замінного житла і згоду його власника.
• Узгодьте письмово реєстрацію за місцем перебування, домашніх тварин і піднайм.
• Запитайте про розмір комісії агентства, перш ніж домовлятися про показ.
• Порівняйте пропозицію з іншими оголошеннями — як шукати у Вілянуві на OLX і Otodom.

Якщо хочете пройти цей список на конкретному прикладі, почніть з оголошення з Мястечка Вілянув: застава 10 000 zł, орендна плата 8 000 zł плюс 1 400 zł платежів, гараж включено в ціну.

Перевірити умови оренди апартаментів на Сармацькій